您现在的位置:首页 > >

房地产行业税收筹划案例分析

发布时间:

房地产行业税收筹划案例分析
目前房地产行业被炒的沸沸扬扬,税收筹划这个应运而生的新生事物也 因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科,涉 及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论,因此这要求 税收筹划人具备相关的专业知识。 税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致,不能将一个筹划方案放 在它不适合的环境中,否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案 和它的环境相一致,就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个 房地产行业的案例,让我帮忙分析一下,在这里我说说我的思路。 某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地,但一直未对土 地进行开发。2006年8月,该土地的公允价值已经增值到2000万元。因 此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房)。经 测算,预计商品房销售收入约为5500万元,土地增值税扣除项目金额约 为3000万元(500万元的地价和2500万元的其它扣除项目),可在企业 所得税前扣除的成本税费约为3350万元(500万元的地价和2500万元的 增值税扣项和350万元的期间费用列支项目,不含土地增值税)。当地 契税税率为3%。 公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下: 增值额:5500-3000=2500万元; 增值率:2500÷3000×100%=83%; 应缴纳土地增值税:2500×40%-3000×5%=850万元; 应缴纳企业所得税:(5500-3350-850)×33%=429万元。 公司应纳税合计为850+429=1279万元 筹划方案一: 在开发土地之前,公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司(非 房地产企业),然后再由公司吸收合并甲公司,最后再开发商品房对外 销售。 投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如 下: 1.投资环节 1)《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》 (财税〔2002〕191号)规定:以无形资产、不动产投资入股,参与接 受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。因此, 公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2)《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》

(国税发〔2000〕118号)规定:企业以经营活动的部分非货币性资产 对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货 币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产 转让所得或损失。所以,公司以土地对外投资应负担的企业所得税为: (2000-500)×33%=495万元。 3)《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税〔1995〕48号)规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、 联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房 地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、 联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。因此,公司以土 地对外投资免征土地增值税。 4)甲公司接受土地投资应缴纳契税为:2000×3%=60万元。根据《企 业会计制度》的规定,甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入 账价值为:2000+60=2060万元。2.合并环节 1)公司吸收合并甲公司时,因为甲公司资产未发生增值,所以无论采 取应税合并还是免税合并,均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并 甲公司后,该土地的入账价值仍为2060万元。 2)《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》 (财税〔2003〕184号)规定:自2003年10月1日起~2005年12月31日 止,两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一 个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契 税。另外,《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策 执行期限的通知》(财税〔2006〕41号)补充规定:财税〔2003〕184 号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现 代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税〔2003〕 184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日~2008年12月31 日。因此,公司吸收合并甲公司可免征契税。 3.商品房销售环节 1)土地增值税方面: ①计税成本确定。 按照《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条:“计算增 值额的扣除项目一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成 本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的 评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除 项目。” 根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

(国税发〔2006〕187号)第四条第一款:“房地产开发企业办理土地增 值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂 行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取 得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有 关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定,不能 按照会计的入账价值2060万元确定,也不能按照企业所得税的计税成本 2060万元确定。 土地增值税的计税成本(即扣除项目金额)等于会计的入账价值,也 不等于企业所得税的计税成本。无论是兼并或投资还是整体资产转让的 方式,公司为取得土地使用权所实际发生的支出均只有500万元,支付 的地价款的合法有效凭证只有当时支出这500万元时取得的相关原始凭 证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。 ②应纳土地增值税的计算 扣除项目金额:3000+60×(1+20%)=3072(万元); 增值额:5500-3072=2428(万元); 增值率:2428÷3072×100%=79%; 应缴纳土地增值税:2428×40%-3072×5%=818(万元); 2)企业所得税方面: 应缴纳企业所得税:[5500-(3350-500)-2000-818-60]×33%=0 万元。 筹划方案税负合计:495+60+818=1373万元 因筹划方案税收负担增加1373-1279=94万元,结论:该方案不可 行。 筹划方案二:分段实现土地增值税法 根据文中条件:我们可作三步走方案 1、将公司进行开发,假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元(不 含土地价款500万元),期间费用为150万元是时进行转让给同一控制的 甲房地产开发公司。售价3000万元。 1)土地增值税:扣除项目金额:2500(万元); 增值额:3000-2500=500(万元); 增值率:500÷2500×100%=20%; 应缴纳土地增值税:500×30%=150(万元) 2)企业所得税:(3000-2500-150)×33%=116(万元) 3)契税:3000×3%=90万元。 税款合计:150+116+90=356万元

2、甲房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目,期间费用为 150万元。后再转让给乙销售公司。售价为5000万元。 1)土地增值税:扣除项目金额(3000+90+500)×(1+20%)= 4308(万元); 增值额:5000-4308=692(万元); 增值率:692÷4308×100%=16%; 应缴纳土地增值税:0(万元) 2)企业所得税(5000-3000-500-150-90)×33%=416(万元) 3、乙销售公司发生期间费用为50万元,售价为5500万元。为减少契税 负担,由甲房地产公司直接过户到客户处。 企业所得税为(5500-5000-50)×33%=149(万元) 总税负为356+416+149=921万元 方案二节税金额为:1279-921=358(万元); 筹划方案三:变出售为代建,节税效果佳,手续简便 如果公司将土地投资于拟购地的某保险公司,修建办公楼。投资时应 纳税为495万元,后按2000万元转让股权免税。再收取代建手续费金额 为650万元。650万元为建房利润。缴纳企业所得税为215万元。共缴纳 企业所得税为710万元。 方案三节税1279-710=569(万元) 通过上面的分析,我们不难看出,第三个方案是最佳的。

房地产企业土地增值税税收筹划
来源:作者:

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取 得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 它的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合 法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或 享受免税待遇。   一、利用税收优惠政策进行税收筹划   根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅 出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值

额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法 还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核 算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通 标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准 住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是 将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增 值率,关键是降低增值额。   例:某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万 元,扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。   解答:销售税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330万元   扣除项目金额合计=4400+330=4730万元   增值额=6000-4730=1270万元   增值率=1270/4730×100%=26.8%   适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1270×30%=381万元   通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为26.8%,超过 20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其 增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种:   第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值 率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否 合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不 变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X,则应纳土地增值税为:   销售税金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1   扣除项目金额合计=4400+0.055X1   增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400   增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%   由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%=

20%,解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了 346.9万元,由于免征增值税少纳税381万元,与减少的收入相比节省了 34.1万元。   第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途 径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例 中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为 X2,则应纳土地增值税为:   扣除项目金额合计=X2+330   增值额=6000-(X2+330)=5670-X2   增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%   由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670万 元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。   二、利用土地增值税的征税范围进行筹划   第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值 税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出 地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收 土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发公司可以 充分利用此项政策进行税收筹划。第二,利用房地产的代建房节税。这 种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客 户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入, 但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土 地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发 之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发 后销售缴纳土地增值税。第三,改售为租、投资联营节税。土地增值税 的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产 开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权 转移,只需交纳出租房产税。另外,房地产企业也可以房产投资、联 营,在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税,而且在转让股权时也可 以不用补交。   三、利用增加扣除项目进行税收筹划

  房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额 以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出。 凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣 除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房 地产开发费用,按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不 能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房 地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。



热文推荐
猜你喜欢
友情链接: 幼儿教育 小学教案 初中教案 高中教案 职业教育 成人教育