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2012年土地估价师测试学习-土地估价的基本理论


2012 年土地估价师测试学习-土地估价的基 本理论
土地估价师考试理论方法 辅导:土地估价的基本理 论
一、地租的概念及表现形式 地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的 生产物被土地所有者占有的部分,是土地所有权借以实现的 经济形式。后一句是一切形式地租的共同点。 根据地租产生的原因和条件,马克思把资本主义地租 分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外,还有垄断地 租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 资产阶级经济学对地租有两个方面的定义,按照定义 把地租分为契约地租(商业地租)和经济地租(理论地租)两 类。近代西方经济学扩充了地租概念,将其分为广义地租和 狭义地租。 二、马克思主义地租地价理论(本章重点) 1、概念和特点 资本主义地租以土地私有制为前提,是土地所有者凭 借土地所有权不劳而获的收入,其特点在于土地所有权和使

用权的分离。 2、级差地租理论的基本内容 (1)级差地租的概念。指租用较优土地所获得的归土
地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级 差地租的前提假设。级差地租形成的自然条件、原因和源泉。
(2)级差地租的形式及产生条件。按形成基础不同, 马克思把级差地租分为两种形式:级差地租Ⅰ和级差地租 Ⅱ。
3、绝对地租理论的基本内容(联系级差地租复习) 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获 得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同 样是农业工人创造的剩余价值。 4、垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租, 它来自社会其他部门工人创造的价值。 5、矿山地租 指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向 土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。 6、建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种 建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租 为基础,又与农业地租有区别。

三、西方地租地价理论 1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论 (1)威廉•配第的观点:《赋税论》的地租概念, 关于级差地租的最初概念,对土地使用权总价值的独到见 解。 (2)弗朗斯瓦•魁奈的观点:重农学派的地租观 表现为“纯产品”学说,“纯产品”的概念及存在条件。 (3)亚当•斯密的观点:《国富论》中的地租概 念,谷物地租决定其他耕地地租的思想,关于级差地租的观 点。 (4)大卫•李嘉图的观点:《政治经济学与赋税 原理》中的地租概念,租金与地租的区分,李嘉图的地租实 际上是级差地租,级差地租产生的条件,农产品市场价格的 决定,不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、 资本地租)。 2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论 (1)法国的让•巴蒂斯特•萨伊的观点: 理论基础是“生产三要素论”,目的是想证明地租来自土地 的作用,而不是工人的剩余劳动。 (2)美国的托马斯•罗伯特•马尔萨斯的 观点:反映在 1815 年发表的《关于地租之性质及其进步的 研究》中,地租的概念,剩余部分产生的原因。

3、西方新古典主义城市地租理论 (1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点 (2)政策因素与地租和地价 包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政 策)和城市基础设施政策 (3)地租模型——阿兰索的地租模型 突出贡献:空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计 算的理论方法 通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭 (企业)的区位平衡 土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式 对阿兰索地租模型的评价 四、地租理论在土地估价中的指导作用 1、绝对地租是土地价格存在的根源 2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 五、区位理论 1、土地区位的概念 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区 位在空间地域上有机结合的具体表现 2、农业区位论——杜能 (1)杜能“孤立国”理论的前提

(2)杜能区位理论的基本经济分析 P+T=V-E=K (K 表示常数) (3)杜能圈:六种耕作制度 (4)杜能圈的修整模型 3、工业区位理论——韦伯 (1)基本假设 (2)关于运输成本定向工业区位的分析 绝对重量、相对重量、原料指数 (3)劳工成本影响工业区位趋向的分析 (4)聚集与分散因素影响工业区位的分析 4、中心地理理论——克里斯塔勒 (1)几个基本概念 (2)假设条件 (3)六边形市场区 (4)市场等级序列 (5)中心地体系的基本模型 市场原则——K=3 交通原则——K=4 行政原则——K=7 5、影响土地区位的主要因素 (1)社会经济因素 包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公

用设施的完备程度、人口密度等 (2)自然因素 包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、
公园与绿地、环境质量等 (3)行政因素:城镇规划 6、区位理论在土地估价中的作用 (1)区位是决定城市土地利用价值的重要因素 (2)区位是衡量地租、地价的主要标尺 点击下载 Word 文档



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